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Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

La riforma del 2012 ha integralmente sostituito la norma circa la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni.

Ai sensi dell’art. 1136 c.c. in prima convocazione:

l’assemblea è valida se partecipa la maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio,

sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Qualora manchino quorum deliberativo e quorum costitutivo nella prima convocazione, la seconda convocazione deve avvenire in un giorno successivo, ma non oltre dieci giorni. In seconda convocazione:

l’assemblea è valida se partecipa 1/3 dei condomini, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio,

sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Delle riunioni dell’assemblea l’amministratore redige processo verbale da trascrivere nel registro dei verbali assembleari.

È sempre richiesta, come quorum deliberativo, la maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresenti almeno la metà dei millesimi, nelle delibere:

-di nomina e revoca dell’amministratore,

-di liti attive e passive circa materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore,

-di ricostruzione o riparazione dell’edificio di notevole entità,

-di tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni,

-di innovazioni,

-di impianti di videosorveglianza installati su parti comuni.

Attribuzioni

L’assemblea dei condomini provvede ex art. 1135 c.c.:

-alla conferma dell’amministratore e alla sua retribuzione,

-all’approvazione del preventivo e alla ripartizione delle spese tra i condomini,

-all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore,

-alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.

Quest’ultimo dovere – introdotto dalla suddetta riforma – prevede la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori nel loro intero o all’importo dei relativi stati di avanzamento, qualora il contratto di appalto preveda questa formula.

Le delibere assunte a norma di tali disposizioni sono obbligatorie per tutti i condomini.

Impugnazione delle delibere assembleari

L’art. 1137 c.c. prevede che contro le delibere assembleari possa adire l’Autorità giudiziaria ogni condomino dissenziente, assente o – novità della riforma – astenuto.

Sono annullabili le delibere:

-che abbiano vizi di forma attinenti la violazione delle disposizioni normative o regolamentari circa il procedimento di convocazione dell’assemblea e le modalità di informazione dei condomini (per esempio, ritardo nell’informare il condomino della convocazione dell’assemblea),

-che presentino eccesso di potere o incompetenza, ossia invadano il campo di competenza dell’amministratore.

Sono nulle le delibere:

-assunte senza quorum costitutivo di legge,

-assunte senza quorum deliberativo di legge,

-prive degli elementi essenziali o che abbiano un oggetto impossibile, illecito o contrario a norme imperative.

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