Laura Girelli Sara Girelli Studio Legale Girelli Avvocato Girelli Brescia Amministratore Condominio Amministratore di condominio

Con la riforma del 2012 il legislatore ha novellato la disciplina codicistica del condominio, introducendo nell’ordinamento numerose novità.

La fonte giuridica delle attribuzioni dell’amministratore di condominio risiede negli articoli 1129 e 1130 c.c.

Nomina

Quando i condomini sono più di otto, l’assemblea nomina l’amministratore. Il conferimento dell’incarico non prevede nessun documento scritto; per la giurisprudenza della Cassazione è valido anche l’incarico derivante dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti.

Per iscritto deve tuttavia risultare l’accettazione dell’incarico da parte dell’amministratore, il quale deve – per espressa disposizione normativa – specificare analiticamente l’onorario, a pena di nullità.

La deliberazione assembleare è valida se approvata con maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Qualora l’assemblea non adempia o non trovi le maggioranze necessarie (quorum deliberativo e quorum costitutivo) alla nomina, provvede l’Autorità giudiziaria, su ricorso del singolo condominio o dell’amministratore dimissionario.

Nel caso in cui i condomini siano meno di nove, il condominio può essere amministrato autonomamente dai residenti.

Attribuzioni

L’articolo 1130 c.c. – integralmente novellato dalla riforma del 2012 – elenca specificamente i doveri dell’amministratore, il quale deve:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea,

  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale,

  • curare l’osservanza del regolamento condominiale,

  • disciplinare l’uso e la fruizione delle cose comuni, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini,

  • riscuotere i contributi ed erogare le spese correnti per la manutenzione ordinaria,

  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio,

  • eseguire gli adempimenti fiscali,

  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali di assemblea, del registro di contabilità e dei registri di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di tutta la documentazione relativa al rapporto con i condomini e allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio,

  • fornire al condominio che ne faccia richiesta, lo stato di pagamento degli oneri condominiali e lo stato delle eventuali liti in corso.

La volontà del legislatore di delineare una figura professionale di amministratore, quantomeno per i condomini di maggiori dimensioni, si evince tanto da queste attribuzioni, quanto dall’elenco delle gravi irregolarità contenuto nell’art. 1129 c.c., tali da determinare la revoca dello stesso.

Sono gravi irregolarità:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale,

  • il rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina o la revoca dell’amministratore e in tutti gli altri casi previsti dalla legge,

  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, amministrativi o dell’assemblea condominiale,

  • la mancata apertura e utilizzazione di un conto corrente intestato al condominio,

  • la gestione confusa del patrimonio personale dell’amministratore e del patrimonio condominiale,

  • l’assenso alla cancellazione delle formalità nei registri immobiliari per crediti vantati dal condominio, tuttora insoddisfatti,

  • la negligenza nelle esecuzioni coattive promosse dal condominio a soddisfacimento dei propri crediti,

  • l’inottemperanza agli obblighi di tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali di assemblea, del registro di contabilità e del registro di nomina e revoca dell’amministratore,

  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell’amministrazione (persona fisica o giuridica) delle proprie generalità anagrafiche, professionali e fiscali,

  • la mancata comunicazione all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti che hanno contenuto che esorbita le attribuzioni dell’amministratore.

Tale elenco deve intendersi aperto, ben potendo la giurisprudenza arricchire la casistica di possibili gravi cause di rimozione dell’amministratore.

Revoca

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e s’intende rinnovato per un solo ulteriore anno.

l’amministratore può essere sollevato dal suo incarico qualora l’assemblea deliberi in tal senso, a maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

La novella del 2012 ha introdotto la possibilità per il singolo condomino di convocare l’assemblea per la revoca dell’amministratore, in due specifici casi:

  • qualora emergano gravi irregolarità fiscali,

  • qualora non venga aperto o utilizzato il conto corrente intestato al condominio.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino potrà chiedere all’autorità giudiziaria di accertare le irregolarità e disporre la revoca dell’amministratore, il quale non potrà essere nuovamente nominato dall’assemblea.

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