Infruttuosa l’intimazione del decreto ingiuntivo e del precetto, al creditore non rimane altra via che l’espropriazione dei beni, presenti e futuri, del debitore.

Qualora l’espropriazione colpisca il patrimonio immobiliare del debitore, il procedimento prenderà il nome di espropriazione immobiliare.

Questa via è la preferita dagli Istituti di Credito nel caso di mutui ipotecari.

Il pignoramento

L’espropriazione immobiliare si apre col pignoramento.

L’espropriazione deve prendere il via entro 45 giorni dalla notifica del precetto.

Il pignoramento toglie al debitore la disponibilità del bene, per tale intendendosi che il debitore non potrà vendere l’immobile, aggredito dalla procedura. Il debitore ne diviene mero custode. Su richiesta di un creditore, il giudice potrà nominare custode un terzo, qualora l’immobile non sia abitato dal debitore.

L’espropriazione immobiliare può avere ad oggetto:

  • il diritto di proprietà su un bene immobile,

  • il diritto di usufrutto su un bene immobile,

  • il diritto di superficie su un bene immobile.

L’espropriazione non colpisce solo l’immobile, bensì anche le sue pertinenze.

Eventuali canoni di locazione percepiti sull’immobile pignorato vanno versati alla procedura.

Il creditore che vanti un’ipoteca non può pignorare altri immobili prima di aver pignorato l’immobile ipotecato.

Qualora pignori non solo l’immobile ipotecato, ma anche altri immobili, il giudice può:

  • ridurre il pignoramento al solo immobile ipotecato,

  • sospendere la vendita dei beni non ipotecati, finchè non venga venduto il bene ipotecato.

Il valore dell’immobile

Il valore dell’immobile viene determinato dal perito nominato dal Giudice, il quale stabilirà – attraverso una perizia di stima – il valore di mercato dell’immobile.

Conversione del pignoramento

Prima della vendita o dell’assegnazione, il debitore può chiedere la conversione del pignoramneto, ossia sostituire il pignoramento con una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.

Vendita e assegnazione

La vendita dell’immobile può aversi con o senza incanto.

Nella vendita senza incanto, ogni partecipante presenta un’offerta in busta chiusa. Aperte le buste, s’indice una gara tra tutti i partecipanti, prendendo come prezzo base l’importo dell’offerta in busta chiusa più alta.

La vendita con incanto è invece una gara tra partecipanti, con rilanci d’offerta sino a quando nessun rilancio avviene da tre minuti del precedente.

Aggiudicato il bene, il giudice decreta il trasferimento di proprietà e la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari.

In alternativa alla vendita, l’aspirante acquirente può – mediante istanza al Tribunale – offrire una somma in busta chiusa, chiedendo l’assegnazione dell’immobile qualora l’asta vada deserta.

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Parte terza: l’espropriazione immobiliare.

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