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Secondo il dettato dell’articolo 1129 c.c., solo i condomini con più di otto proprietari devono nominare un amministratore.

I condomìni cosiddetti “minimi” sono liberi di nominare un professionista o di amministrarsi in autonomia. Qualora scelgano la seconda via, nondimeno devono ottemperare ad alcuni obblighi di legge.

Il condòmino “facente funzioni”

Piena libertà è lasciata ai condòmini sul modo di provvedere agli spazi comuni: le mansioni possono essere svolte da più persone (e le spese poi divise) oppure può essere incaricato un singolo condomino.

Il condòmino incaricato provvederà a rendicontare le spese, riscuotere le quote condominiali, pagare le utenze degli spazi comuni e eventualmente convenire con imprese esterne prestazioni quali riparazioni elettriche, pulizie dei luoghi comuni, servizi di giardinaggio e via dicendo.

Tale condòmino svolge, in sintesi, le funzioni di amministratore, secondo la competenza di un soggetto non professionista. In assenza di un condòmino di riferimento, ogni intervento e – più in generale – ogni scelta dovrebbe essere deliberata dall’assemblea, all’uopo convocata.

<In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore>, art. 1129 c. 6 c.c.

Assemblea e regolamento condominiale nei condomìni minimi

Nei condomìni minimi il potere di convocare l’assemblea spetta a ciascun condomino.

Lo svolgimento dell’assemblea, i quorum costitutivo e deliberativo sono disciplinati dal regolamento condominiale, ove approvato.

La disciplina codicistica non obbliga i condomìni minimi ad adottare un regolamento: il regolamento condominiale è obbligatorio solo ove i condòmini siano più di dieci, ex art. 1138 c.c.

E laddove non ci sia un regolamento? Suppliscono le norme del codice civile previste per i condomìni con più di otto proprietari.

Codice fiscale e conto corrente

Al condominio deve essere assegnato un codice fiscale. Tale adempimento è previsto come obbligatorio ex lege, poiché il condominio è fiscalmente un sostituto d’imposta. Alla ritenuta d’acconto può provvedere ciascun condomino o il condomino facente funzioni.

Non obbligatorio ma utile alla gestione amministrativa, è l’apertura di un conto corrente intestato al condominio, nel quale versare le spese annuali pro quota e dal quale attingere per i pagamenti di utenze e servizi commissionati.

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Il condominio: amministrazione senza amministratore

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