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Il regolamento condominiale

Quando il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento ex art. 1138 c.c.

Il regolamento:

deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni,

deve disciplinare la ripartizione delle spese (altrimenti verranno applicate le disposizioni del codice civile),

enuncia le norme circa il decoro dell’edificio,

enuncia le norme circa l’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti la maggioranza dei millesimi, come quorum deliberativo.

Una volta approvato, deve essere allegato al registro dei verbali assembleari tenuto dall’amministratore.

Le norme regolamentari:

non possono menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni,

derogare alle disposizioni degli artt. 1118 c. 1 c.c. (proporzione al valore dell’unità immobiliare del diritto alla cosa comune del condomino, salvo diversa pattuizione), 1119 c.c. (indivisibilità delle parti comuni), 1120 c.c (innovazioni), 1129 c.c. (nomina, revoca, obblighi dell’amministratore), 1131 c.c (rappresentanza dell’amministratore), 1132 c.c. (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 c.c. (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni), 1137 c.c. (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).

Infine, la riforma del 2012 ha aggiunto il comma quinto dell’art. 1138 circa la detenzione di animali domestici, tema che tratteremo in un altro articolo.

Regolamento ordinario, contrattuale, giudiziario

Si ha regolamento assembleare (o ordinario) quando il regolamento viene approvato con la maggioranza ex art. 1136 c. 2, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il regolamento ha invece natura contrattuale quando viene approvato all’unanimità dei partecipanti al condominio ovvero accettato o sottoscritto unitamente all’atto di acquisto della proprietà.

La differenza è rilevante: secondo la giurisprudenza, solo il regolamento condominiale può limitare e comprimere le facoltà proprie del diritto di proprietà sulle parti non comuni dell’edificio. Ad esempio, un regolamento contrattuale potrebbe proibire la coltivazione di qualche varietà di pianta sul balcone interno dell’edificio, balcone di proprietà esclusiva di un condomino.

In nessun caso, tuttavia, né il regolamento assembleare né il regolamento contrattuale possono derogare norme imperative di legge o menomare diritti derivanti dagli atti di acquisto o da convenzioni.

Da ultimo, il regolamento giudiziale viene formato dall’Autorità giudiziaria, qualora l’assemblea condominiale non trovi le maggioranze richieste.

Fonti normative:

art. 1138 c.c.

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